Aktualności

Polska pozostaje najatrakcyjniejszym krajem do lokalizacji centrów logistycznych w Europie środkowo-wschodniej. Początek roku 2008 był niezwykle dynamiczny na rynku powierzchni magazynowych, w pierwszym kwartale zanotowano rekordowy wolumen zawartych umów najmu. Obecnie sytuacja stabilizuje się, popyt w drugim kwartale był niższy niż na początku roku, ale porównywalny do tego z ostatniego kwartału 2007 r. W drugiej połowie roku spodziewamy się, że dynamika wzrostu będzie niższa niż w ubiegłych latach. Popyt nie będzie rósł o 50% rocznie, jak dotychczas, ale pozostanie na poziomie sprzed roku. Jednak na razie recesja nie dotknęła rynku powierzchni magazynowych i w najbliższym czasie mu nie zagraża. Po stronie podaży rynek powierzchni magazynowych jest stabilny, na rynku pojawiają się kolejne inwestycje, większość powstających projektów jest już zakontraktowana, a deweloperzy dysponują zasobami ziemi w atrakcyjnych lokalizacjach.

Głównym czynnikiem determinującym lokowanie powierzchni magazynowych jest infrastruktura drogowa. Dotychczas nowoczesne magazyny powstawały w centralnej oraz południowo - zachodniej części kraju, w obrębie dużych miast i aglomeracji: w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, w rejonie Górnego Śląska, Polski Centralnej oraz Krakowa. Od niedawna również w Polsce północnej (Trójmiasto, Szczecin), wkrótce powstaną również w Toruniu i Bydgoszczy. Region Polski południowo-wschodniej nie był dotychczas atrakcyjną lokalizacją pod nowe inwestycje. Przewiduje się, że wraz z rozwojem infrastruktury drogowej sytuacja ta zmieni się. Dzięki planowanym inwestycjom infrastrukturalnym w ciągu najbliższych kilku lat rynek powierzchni magazynowych będzie rozwijał się: w Lublinie, Rzeszowie. Regiony te mogą stać się atrakcyjnie ze względu na dostęp do tańszej siły roboczej, bliskość wschodniej granicy, mogą tu powstać centra dystrybucyjne obsługujące naszych wschodnich sąsiadów.

Nowym produktem na rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych są parki logistyczne, oferujące moduły o powierzchni około 500 mkw. Dotychczas minimalne moduły, możliwe do wynajęcia to 2.700 mkw., stąd firmy poszukujące mniejszych powierzchni musiały wynajmować magazyny w starszych budynkach. Model „small units” funkcjonuje w innych krajach europejskich, najczęściej łączy powierzchnie magazynową z nowoczesnym biurem. Ze względu na rosnące zapotrzebowanie na małe moduły, we Wrocławiu oraz Łodzi powstają pierwsze tego typu obiekty firmy Parkridge. Kolejni deweloperzy planują inwestycje w Warszawie, Poznaniu i na Śląsku.

Poziom czynszów za wynajem powierzchni magazynowych różni się w zależności od regionu, bliskości do centrum miasta, dojazdu. W lipcu 2008 r. najwięcej płacono za magazyn w pobliżu centrum Warszawy, nominalnie nawet do 6 EUR/mkw. Od początku roku czynsze wzrosły o około 5% i w zależności od regionu wahają się nominalnie od 3,3-3,8 EUR/mkw. W najbliższym czasie spodziewany jest dalszy wzrost cen.

Pierwsza połowa 2008 r. to kolejne udane półrocze na rynku powierzchni magazynowych. Łączny popyt na nowoczesne magazyny wyniósł 864.000 mkw., czyli prawie tyle ile w całym roku 2006 r. oraz o przeszło 200.000 mkw. więcej niż w pierwszej połowie 2007 r. Firmy z branży logistycznej, które od kilku lat pozostają jednym z głównych motorów napędzających popyt na nowoczesne magazyny, zawarły 34% wszystkich transakcji. Na drugim miejscu znalazły się sieci sklepów (17%), a na kolejnych w zależności od regionu firmy z branży spożywczej (6%), produkcyjnej (4%), papierniczej (3%) i kosmetycznej (3%).

Warszawa pozostaje najbardziej atrakcyjną lokalizacją, jeśli chodzi o wynajem powierzchni magazynowych. W pierwszej połowie wynajęto tutaj 266.500 mkw., co oznacza, że co trzecia transakcja w Polsce została zawarta właśnie w tym rejonie. Na drugim miejscu znalazła się Polska Centralna (179.000 mkw.), gdzie zawarto największą na rynku polskim transakcje najmu 56.000 mkw. przez sieć sklepów Leroy Merlin. Na kolejnych miejscach znalazły się Górny Śląsk (161.100 mkw.), Poznań (137.500 mkw.) i Wrocław (108.500 mkw.). Biorąc pod uwagę podpisane umowy najmu, wiodącymi deweloperami są Panattoni (31% udział w rynku), ProLogis (28%) oraz SEGRO (11%).

W pierwszej połowie 2008 r. oddano do użytku 645.000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, tym samym łączna podaż w Polsce wyniosła 4.460.000 mkw. Dominującym rynkiem pozostaje Warszawa, która skupia 45% łącznych zasobów. Po regionie warszawskim, największymi zasobami dysponuje Poznań (16%), Górny Śląsk (15%) oraz Polska Centralna (12%). Pod względem dynamiki przyrostu powierzchni magazynowej w pierwszym półroczu 2008 r. wysunął się rejon Wrocławia, w którym podaż wzrosła aż o 50% w porównaniu do 4 kwartału 2007 r. i jego udział w łącznych zasobach Polski wzrósł do 9%.

Na koniec pierwszego półrocza 2008 r. współczynnik pustostanów w Polsce zmalał do 8,3%, w porównaniu do 9,8% na koniec 2007 r. Najwyższy był we Wrocławiu (18,1%), co nie oznacza, że słabnie popyt na powierzchnie w tym rejonie. W pierwszym półroczu oddano tam rekordową ilość nowo zbudowanej powierzchni, na którą jeszcze nie zostały zawarte umowy najmu.

Obecnie buduje się mniej niż pod koniec 2007 r., łącznie 1.064.00 mkw. Wysoki jest za to odsetek powierzchni wynajętej w budowie, w lipcu 2008 r. wyniósł on 43% (dla porównania w grudniu 2007 r. – 30%). Co trzecia nowa inwestycja powstaje w rejonie Warszawy (328.000 mkw.). Dynamicznie rozwija się region Polski Centralnej, w którym buduje się obecnie ponad 305.000 mkw. (45% tej powierzchni znalazło już najemców) oraz Górny Śląsk, w którym powstaje prawie 214.000 mkw. powierzchni magazynowej (z czego 60% jest już wynajęte).