Aktualności

Wywiad z Robertem Dobrzyckim

Trudna sytuacja gospodarcza mocno uderzyła w polski rynek magazynów?
Kryzys miał duży wpływ na zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową na polskim rynku. W 2009 roku na rynku wynajęto 530 tys. mkw. powierzchni magazynowej, czyli trzykrotnie mniej niż w roku 2008, gdy było to ok. 1,5 mln mkw. powierzchni. Gdy porównamy te dwa lata spadek wydaje się ogromny, należy jednak pamiętać, że rok 2008 był, rekordowym rokiem.

Początek tego roku pokazuje jednak, że zapotrzebowanie na nowe powierzchnie powoli się zwiększa. W 2010 r. liczba transakcji na pewno nie dojdzie do wyniku sprzed 2 lat, jednak będzie on na pewno lepszy niż rok ubiegły.

Co w ciągu ostatnich miesięcy najmocniej determinowało rozwój rynku magazynowego w Polsce?
Czynnikiem, który w ub. roku najbardziej wpłynął na rynek magazynowy, nie tylko zresztą w Polsce, była niepewność. Jeżeli nawet było zapotrzebowanie na nowe powierzchnie, to niepewna sytuacja na rynku powodowała, że firmy nie chciały ryzykować i podejmować długoterminowych zobowiązań. Właśnie to, moim zdaniem, miało największy wpływ na zmniejszenie liczby transakcji, a tym samym spowolnienie na rynku.

W momencie nadejścia kryzysu na rynkach międzynarodowych wszystkie firmy wycofały się z podejmowania dalszych zobowiązań.

Co istotne, to fakt, że wszystkie największe firmy zajmujące się budową magazynów na polskim rynku, są oddziałami koncernów zagranicznych. W związku z tym decyzje dotyczące wstrzymania inwestycji nie zapadały w Polsce, ale właśnie za granicą, w centralach firm. Nawet jeśli na polskim rynku zgłaszano pewne zapotrzebowanie na nowe inwestycje, to centrale wstrzymywały projekty, ze względu na dużą niepewność sytuacji gospodarczej.

Wydaje się jednak, że najgorszy moment na rynku mamy już za sobą, firmy ruszyły z produkcją, szukają powierzchni magazynowych, aby składować towar. Podejmowane są więc zobowiązania na nowe powierzchnie magazynowe.

Czy ze względu na kryzys deweloperzy i najemcy rezygnowali z projektów magazynowych?
W ubiegłym roku takich sytuacji było dość dużo. W naszym przypadku część klientów po prostu nie podjęła zobowiązań, pomimo tego, że wcześniej zapadły decyzje o realizacji transakcji.

Trudno jest mi wymienić liczbę czy odsetek transakcji lub inwestycji, z których zrezygnowano. W przypadku naszego portfolio było to 10-15 klientów, którzy w ostatniej chwili zrezygnowali z podpisania umów. Niedoszłe transakcje dotyczyły powierzchni od 2,5 do 20 tys. mkw.

Jak kryzys zmienił strukturę najemców w obiektach magazynowych? W czasie kryzysu najlepiej radziły sobie firmy farmaceutyczne, handel i przemysł spożywczy?
Tak, na rynku wynajmu magazynów dominowały firmy farmaceutyczne i handel spożywczy. Właśnie te branże trzymały się w czasie kryzysu doskonale.

W ostatnim roku w naszym portfolio przeważały właśnie firmy z tych sektorów. W ciągu ostatnich 12 miesięcy podpisaliśmy 7-8 kontraktów z firmami farmaceutycznymi, a także kilkoma przedsiębiorstwami z branży spożywczej i handlowej.

W przypadku branży handlowej pojawił się jednak pewien problem, dotyczył on głównie polskich firm handlowych z branży odzieżowej, które generowały przychody w złotych, a koszty działalności ponosiły w euro. Głównym kosztem były czynsze w walucie obcej za wynajmowane powierzchnie handlowe w centrach handlowych, a także powierzchnie magazynowe. Firmy międzynarodowe miały się trochę lepiej, bo o ile w Polsce sprzedawały w złotych, a wynajmowały w euro, o tyle za granicą zarabiały i wynajmowały w tej samej walucie.

Czy pustostanów będzie jeszcze przybywać?
Nie sądzę, najgorsze mamy już za sobą. Największe problemy firm wywołały dwie kwestie. Po pierwsze, słabnący popyt. Po drugie, potężna różnica kursowa, złotego do euro. Problemy powstawały przy poziomach 4,8 zł za 1 euro. W tej chwili kurs ustabilizował się na poziomie 4 zł za 1 euro.

Gdzie deweloperzy magazynowi realizujący inwestycje w czasie kryzysu szukali oszczędności?
Tu nastąpiła pewna samoregulacja. Poprzez brak dostępności do finansowania wiele inwestycji zostało wstrzymanych. Jeżeli deweloper pozyskał finansowanie na swój projekt, to mógł w czasie kryzysu o wiele taniej go wybudować lub zrealizować kolejne etapy rozpoczętej już inwestycji taniej niż wcześniej.

Tak było z resztą w naszym wypadku, gdy okazywało się, że kolejne fazy parku magazynowego jesteśmy w stanie zrealizować dużo taniej niż budynki, które powstały na pierwszym etapie inwestycji.

Należy dodać, że o ile koszty budowy znacznie spadły, to wzrosły koszty pozyskania pieniądza. Jednak inwestorom i tak opłacało się budować.

Jak wygląda kwestia pozyskania gruntów pod inwestycje w okresie kryzysu. Czy można kupić je taniej?
Na pewno ceny nieruchomości spadły. Trudno jednak powiedzieć, jaka jest wielkość tych spadków. Po pierwsze na rynku jest dużo pustostanów, po drugie nie ma wolnych środków spekulacyjnych, które mogłyby zostać zainwestowane w nieruchomości, w oczekiwaniu na stopę zwrotu w dłuższym okresie. To powoduje, że ten rynek praktycznie zamarł. Oczywiście teraz wychodzi z dołka, ale jest na bardzo niskim poziomie aktywności. Podsumowując: ceny na pewno spadły. Do jakiego poziomu? Na to pytanie niezwykle trudno jest odpowiedzieć, ponieważ na rynku nie ma transakcji. Duże deweloperskie areały obecnie się nie sprzedają. O wiele łatwiej jest kupić czy sprzedać niewielkie działki np. pod inwestycje przemysłowe, pod konkretnego klienta. I tego typu transakcje mają miejsce. I w tym wypadku można powiedzieć, że ceny gruntu pod tego typu inwestycje spadły o 20-30 proc.

Kiedy można się spodziewać wzrostu liczby transakcji?
Transakcje ruszą kiedy ruszy rynek inwestycyjny na nieruchomości komercyjne, a to się stanie, kiedy wróci kredytowanie nieruchomości spekulacyjnych. Czyli w momencie kiedy banki zdecydują się finansować inwestycje deweloperów, które nie są w 100 proc. wynajęte. To spowoduje chęć do zakupu gruntu i do budowania pustostanu.

Jak kryzys wpłynął na kondycję firm z branży deweloperskiej, specjalizujących się w budowaniu magazynów?
Najwięksi gracze, najmocniej osadzeni na polskim rynku, z mniejszymi lub większymi problemami przetrwali ten kryzys. Zupełnie inaczej wyglądała sytuacja firm, a nawet dużych międzynarodowych koncernów, które planowały lub właśnie rozpoczynały ekspansję na polskim rynku. Okazało się, że wybrali najgorszy możliwy moment. Niektórzy już się wycofali, a kilka następnych firm bardzo poważnie rozważa rezygnację z inwestowania w Polsce. A to dlatego, że w tej chwili jest niezwykle ciężko ruszyć z pierwszymi inwestycjami i „złapać” swego rodzaju masę krytyczną, aby ten biznes miał sens i był opłacalny.

Ale problemy mają nie tylko ci startujący na polskim rynku. Problemy mają nawet najwięksi deweloperzy, sa to ci, którzy zbyt mocno rozpędzili inwestycje w okresie prosperity. Nasza firma też bardzo mocno inwestowała, ale było to robione na tyle rozważnie, że nie zostawiliśmy sobie zbyt dużo wybudowanej wolnej powierzchni. I w momencie nadejścia spowolnienia byliśmy w stanie utrzymywać wskaźnik pustostanów na niskim poziomie.

Wielu deweloperów zmaga się dzisiaj z dużymi zapasami pustej powierzchni w magazynach, które powstały w nienajlepszych lokalizacjach. Budowano je bazując na fałszywym przekonaniu, z czasów koniunktury, że wszystko co się wybuduje, na pewno zostanie wynajęte. Niestety rynek bardzo szybko się zatrzymał, a oni zostali z niewynajętymi pustostanami.

Jak wyglądają prognozy na obecny rok?
Według analityków, dołek w branży magazynowej mieliśmy w roku 2009. Nasza branża jest pewnego rodzaju barometrem, który pokazuje kondycję całej gospodarki. Jeżeli rośnie popyt na powierzchnie magazynowe to oznacza, że firmy jak i cała gospodarka mają się lepiej.

Wydaje mi się, że tak jak dobre są perspektywy dla polskiej gospodarki na najbliższe lata, równie dobre są prognozy rozwoju dla polskiego rynku magazynowego.

Czy pokusi się Pan o jakieś prognozy na nadchodzący rok?
Jeżeli w 2009 r. roku na rynku oddano ok. 530 tys. mkw. powierzchni magazynowej, to w 2010 r. powinniśmy poprawić ten wynik o 20-30 proc.

Plany inwestycyjne Panattoni na najbliższy rok?
Nasze parki magazynowe znajdują się w kluczowych lokalizacjach na terenie kraju, są to np. podwarszawski Pruszków, Łódź, Stryków, Poznań, Wrocław, Mysłowice, Gliwice, Czeladź, Kraków (Skawina), czy Gdańsk. W sąsiedztwie istniejących kompleksów dystrybucyjnych mamy zabezpieczone działki pod przyszłe inwestycje. Można się spodziewać, że jeszcze w tym roku w części tych lokalizacji będziemy budować, częściowo spekulacyjnie, częściowo pod klienta.

Jaką powierzchnię Panattoni dostarczy na rynek w tym roku?
Jeżeli będziemy w stanie wybudować ok. 200 tys. mkw. powierzchni magazynowej to będzie sukces.

A jakie są prognozy dotyczące wynajmu?
Rok 2009 zakończyliśmy wynikiem 250 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowej, wydaje się, że w 2010 r. wynajęcie ok. 300 tys. mkw. będzie dużym sukcesem.