Rynek nieruchomości

Szanowni Państwo,

Na koniec 2009 r. zasoby nowoczesnych magazynów w Polsce tulipan park, strykow wynosiły ponad 6 mln mkw. Za regionem Warszawy dysponującym największymi zasobami magazynów uplasowały się następujące rynki regionalne: Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań. Młode rynki, jak Trójmiasto, Toruń, Szczecin czy Kraków, pozostawały na wczesnym etapie rozwoju.

Zgodnie z przewidywaniami przyrost podaży w roku 2009 wyhamował. Na rynek weszło ok. 857.000 mkw. nowej powierzchni magazynowej, czyli prawie o połowę mniej niż w roku poprzednim. Deweloperzy nie tylko zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych, lecz także zrezygnowali z powiększania swoich banków ziemi. Nawet spadające ceny gruntów przemysłowych nie zachęciły ich do zakupów. Zachowawcze podejście deweloperów do inwestycji wynikało ze znacznego spadku popytu oraz trudności z pozyskaniem kredytów.

W związku ze spadkiem aktywności deweloperskiej w zakresie prowadzenia nowych inwestycji spekulacyjnych, najemcy mogli wybierać jedynie w zasobach już istniejących lub tych będących jeszcze w budowie. Na koniec 2009 r. trwała budowa 159.000 mkw. magazynów. Rok wcześniej był to ponad 1 mln mkw. Warunkiem koniecznym do rozpoczynania nowych inwestycji było w 2009 roku zabezpieczenie części powierzchni umowami najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania inwestycji. Przewiduje się, że takie podejście utrzyma się na rynku także w 2010 roku. Dodatkowo deweloperzy skoncentrują się na dostarczaniu projektów built-to-suit. Popyt w 2009 r. zmniejszył się dwukrotnie w stosunku do roku poprzedniego i wyniósł 765.000 mkw. (wliczając renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). Nowe umowy najmu podpisano jedynie na 539.000 mkw. powierzchni (w roku 2008 aż na 1.540.000 mkw.). Zainteresowanie najemców skupiało się na obiektach zlokalizowanych w regionach Warszawy (28% wolumenu najmu), Górnego Śląska (24%) i Wrocławia (18%).

Od kilku lat największe zapotrzebowanie na magazyny zgłaszają firmy z branży logistycznej. W 2009 r. ich udział w wolumenie najmu wyniósł 33%. Duży udział w popycie miały także sieci sklepów (15%) oraz firmy z branży spożywczej (13%). Popyt spadał szybciej niż podaż, co spowodowało wzrost wolumenu pustostanów na prawie wszystkich rynkach w kraju. Na koniec 2009 r. w Polsce był blisko 1 mln mkw. wolnej powierzchni magazynowej. Najwięcej w Warszawie i na Górnym Śląsku. W regionach oferujących najwięcej wolnej powierzchni spadły czynsze nominalne. Dodatkowo właściciele rozszerzali oferty zachęt pozaczynszowych, co obniżyło efektywne koszta najmu magazynów. W związku z tym najemcom łatwiej było wynegocjować bardzo atrakcyjne warunki nowych umów oraz renegocjować te już zawarte. Równocześnie w lokalizacjach, gdzie dostępność atrakcyjnej powierzchni była minimalna, wzrosły stawki czynszów zarówno nominalnych, jak i efektywnych.