Publikacje

POZIOM INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE SPADŁ O 59%

Wartość globalnych inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2008 r. wyniosła 435 mld USD, co stanowi spadek o 59% w stosunku do rekordowego wyniku 1.050 mld USD, osiągniętego w 2007 r. To najniższa wartość łącznych rocznych nakładów inwestycyjnych od 2004 r. Znaczna część tych inwestycji pochodziła ze środków zagranicznych. Zgodnie z danymi raportu Investment Atlas 2009 przygotowanego przez międzynarodową firmę doradczą na rynku nieruchomości, Cushman & Wakefield, spodziewany jest dalszy, choć niewielki, spadek inwestycji w bieżącym roku, do poziomu ok. 412 mld USD.

Najniższy poziom inwestycji w 2008 r. odnotowano w Ameryce Północnej. Ich udział zmniejszył się o 73% z poziomu 437 mld USD do 116 mld USD. W efekcie Ameryka Północna utraciła pozycję dominującego obszaru inwestycyjnego z roku 2007 i spadła na trzecie miejsce w 2008 r. plasując się za Europą i Azją.

Jednak znaczącego obniżenia nakładów inwestycyjnych doświadczyły także kraje poza Ameryką Północną.. Wartość inwestycji w Europie spadła o 52% do poziomu 178 mld USD (z poziomu 367 mld USD), w Azji o 45% do poziomu 131 mld USD (z poziomu 237 mld USD). Ameryka Łacińska najlepiej poradziła sobie z kryzysem odnotowując jedynie 9% spadek inwestycji do poziomu 8,9 mld USD (z poziomu 9,8 mld USD). 41% wszystkich transakcji przypadło na Europę, jako najbardziej popularny rejon pod względem lokowania inwestycji. Azja z 30% udziałem znalazła się na drugiej pozycji.

Analizując poszczególne kraje, na USA przypada 25% łącznej wartości globalnych inwestycji na poziomie 107,1 mld USD. Chiny po raz pierwszy wyprzedziły Wielką Brytanię, stając się drugim najatrakcyjniejszym obszarem inwestycyjnym, w którym wartość inwestycji wyniosła 50,3 mld USD, co stanowi 12% globalnych inwestycji. Udział Wielkiej Brytanii to 9% (37,1 mld USD), Japonia jak i Niemcy równorzędnie obejmują 7% osiągając odpowiednio 29,3 mld USD i 28,8 mld USD.

David Hutchings, szef europejskiego działu badań, Cushman & Wakefield w rejonie EMEA, powiedział: „Chociaż wszystkie bez wyjątku rynki globalne doświadczyły spadków w poziomie inwestycji, najbardziej ucierpiały rynki dojrzałe. Obecnie na rynki wschodzące przypada 22% globalnych inwestycji, podczas gdy jeszcze nie tak dawno, w 2006 r., udział ten wynosił tylko 9%. Chiny to zdecydowanie najbardziej dominujący z tych rynków, choć Rosja, Indie i Brazylia poprawiły swoje wyniki zajmując odpowiednio 25, 16 i 20 miejsce w ogólnym rankingu.

“Rynkowa wycena aktywów w wielu krajach w momencie szczytu rynkowego cyklu była wyraźnie agresywna i oderwana od realnej możliwości uzyskania stałego wzrostu i przychodu. Równie prawdziwe jest stwierdzenie, że na niektórych rynkach w obecnej sytuacji wyceny mogą być dokonywane z dużo większą ostrożnością niż mógłby na to wskazywać rzeczywisty potencjału rynku”.

“Uśredniając wszystkie wyniki rynki dojrzałe znajdują się prawdopodobnie w połowie drogi korekty cenowej. W ujęciu globalnym jednak ożywienie gospodarcze dotrze najpierw do tych krajów, które jako pierwsze odczuły skutki kryzysu. Korzystne perspektywy rysują się dla rynków USA i Wielkiej Brytanii (szczególnie w drugiej połowie 2009 r.). Inwestorzy zaczęli już oceniać potencjał wzrostu wartości w tym rejonie. Możemy także oczekiwać nieznacznej poprawy po stronie popytu we Francji oraz prawdopodobnie w Niemczech w dalszej części roku 2009 oraz po ustąpieniu fali dalszych spadków aktywności w kolejnych miesiącach. Ameryka Łacińska także ma szanse zakończyć rok korzystnym wynikiem, jeśli gospodarka utrzyma przewidywane tempo rozwoju. Prognozy dla Azji zakładają tymczasem dalszy spadek aktywności w bieżącym roku, do momentu aż nastąpi korekta cen, która zdoła przyciągnąć większą liczbę inwestorów. W drugiej połowie 2009 r. dla większości rynków globalnych oczekuje się jednak ożywienia aktywności, chociaż widoczna poprawa wyników może nastąpić dopiero w połowie 2010 r., kiedy to poziom czynszów zacznie się stabilizować.”

Zmiana w wycenie nieruchomości w ujęciu globalnym rozpoczęła się na zachodzie w USA oraz Wielkiej Brytanii, następnie skierowała się na wschód przechodząc przez Europę Wschodnią, Bliski Wschód i obecnie dotarła do Azji. Najbardziej znaczące wzrosty stóp kapitalizacji odnotowano ostatnio na rynkach wschodzących takich jak Ukraina, Meksyk i Rosja.

Europę najbardziej dotknęły skutki przeszacowania. We wszystkich sektorach zaobserwowano znaczące zmiany w poziomie stóp kapitalizacji. Zostały one zapoczątkowane w Europie Zachodniej, a później w Europie Wschodniej. Punkty handlowe ucierpiały w stosunkowo mniejszym stopniu niż biura czy magazyny. Inne rodzaje powierzchni handlowych obejmujące centra handlowe oraz magazyny handlowe zwykle odnotowują znaczące wzrosty.

W Ameryce Północnej wyniki wskazują na średni wzrost stóp kapitalizacji o 31 punktów bazowych w 2008 r. w stosunku do wzrostu o 111 punktów bazowych w Europie. Jednak nie oddaje to całej skali zjawiska zmiany wartości, co spowodowane jest ograniczoną liczbą danych transakcyjnych. Szacunki oparte na opiniach oraz wycenie wskazują, że zmiany stóp kapitalizacji w USA zbliżają się do poziomu 100 punktów bazowych.

Rynki Ameryki Łacińskiej oraz Azji pozostały stosunkowo silne przez cały rok 2008 chociaż w ostatnim kwartale dawał się juz odczuć wpływ globalnego spowolnienia, co znalazło odzwierciedlenie we wzroście stóp kapitalizacji.

Spadek wartości inwestycji dotknął cały sektor nieruchomości komercyjnych, choć wystąpiły pewne różnice regionalne. W Europie sektor nieruchomości handlowych i przemysłowych przejął część udziałów od mniej atrakcyjnego sektora powierzchni biurowych, podczas gdy w Azji sektor ten odnotował wzrost inwestycji kosztem inwestycji deweloperskich oraz inwestycji w grunty. W Ameryce Północnej sektory uzależnione od dynamiki wydatków konsumpcyjnych takie jak handel i hotele najdotkliwiej odczuły kryzys, jednak powierzchnie biurowe zwiększyły udział rynkowy dzięki pewnej liczbie transakcji kupna dotyczących prestiżowych aktywów. W Ameryce Łacińskiej sektor handlowy również stracił na znaczeniu na rzecz sektora biurowego.